Mutuo giovani al 100%: cos’è e come funziona

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Si parla tanto, ultimamente, della possibilità per i giovani di acquistare casa con un mutuo al 100%, anche se in realtà non si tratta di una novità: il Decreto Sostegni Bis ha però introdotto delle agevolazioni, riservate ai giovani, per l’accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, cioè un fondo statale gestito da CONSAP.

Vediamo, dunque, cosa dispone il Decreto Sostegni Bis per i mutui under 36, a chi sono rivolte le agevolazioni e come è possibile accedervi.

Mutuo giovani 100%: acquisto prima casa

La maggior parte degli acquisti di immobili, soprattutto da parte dei giovani, vengono effettuati ricorrendo ad un mutuo: spesso, infatti, non si ha a disposizione l’intero capitale ed è necessario chiedere un finanziamento.

Banche ed istituti di credito però, di norma non possono concedere più dell’80% del valore dell’immobile, salvo particolari casi. Questo significa che per acquistare una casa è necessario avere a disposizione una parte del capitale, oltre ad un lavoro stabile e che assicuri la possibilità di pagare le rate del mutuo. Per i giovani, spesso alle prese con lavori precari o poco pagati, risulta dunque molto difficile riuscire ad avere accesso ad un mutuo.

La possibilità di ottenere un mutuo che copra al 100% il valore dell’immobile è sempre prevista, anche se le poche banche disposte a concederlo richiedono determinati requisiti e garanzie aggiuntive, oltre all’ipoteca sull’immobile, per tutelarsi dal rischio maggiore che corrono finanziando per intero il prezzo di acquisto.

Con il Decreto Sostegni Bis il Governo ha voluto introdurre un incentivo all’acquisto della prima casa per i giovani al di sotto dei 36 anni, a patto che sussistano determinati requisiti.

Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da CONSAP, è stato istituito nel 2013 al fine di agevolare l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa e viene finanziato ogni anno con la Legge di Bilancio. Nella sua formulazione originale garantisce la copertura fino al 50% dell’investimento necessario per l’acquisto dell’immobile. Ciò significa che, in caso di insolvenza da parte del debitore, la banca può recuperare dal Fondo fino al 50% della quota capitale del mutuo erogato. Accessibile a tutti, il Fondo è prioritario per i soggetti finanziariamente più fragili, ovvero giovani coppie con almeno un componente al di sotto dei 35 anni di età, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di case popolari e giovani under 35.

Nonostante tale previsione, in passato risultava difficile accedere alla misura, soprattutto per chi non possedeva un capitale proprio a copertura della parte mancante rispetto alla garanzia offerta dallo Stato, oltre alle numerose spese che accompagnano le pratiche di accensione del mutuo. Per questo motivo, le poche banche disposte a concedere mutui al 100% applicavano tassi di interesse più alti e richiedevano (oltre all’ipoteca sull’immobile) ulteriori garanzie accessorie, come una fideiussione da parte di un soggetto terzo (generalmente un genitore o comunque un parente che è obbligato a pagare le rate in caso di insolvenza dell’intestatario del mutuo), oppure una polizza assicurativa.

Il Decreto Sostegni Bis, per agevolare l’accesso alla garanzia dello Stato, ha modificato in parte il funzionamento del Fondo, prevedendo l’estensione della garanzia all’80% della quota capitale del mutuo e una serie di agevolazioni fiscali sulle imposte di acquisto della prima casa per gli under 36 con ISEE inferiore a 40 mila euro.

L’innalzamento della garanzia offerta dallo Stato ha perciò indotto gli Istituti bancari a concedere mutui che finanziano fino al 100% del prezzo d’acquisto dell’immobile, sempre che vengano rispettati tutti i requisiti previsti.

Mutuo giovani al 100%: requisiti

Il mutuo giovani al 100% è, dunque, un finanziamento concesso dalle banche a chi accede alla garanzia del Fondo CONSAP. Si tratta di un mutuo che non può superare i 250 mila euro, ma può coprire l’intero costo di acquisto dell’immobile. La casa che si intende acquistare deve necessariamente essere:

• l’unico immobile di proprietà del richiedente;
• adibita ad abitazione principale (prima casa);
• un immobile non di lusso (cioè non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9, che contraddistinguono ville, castelli e palazzi storici).

Possono chiedere un mutuo fino al 100% con la garanzia CONSAP:

• giovani coppie con almeno un componente al di sotto dei 36 anni;
• famiglie monogenitoriali con figli minori (genitori single);
• giovani con meno di 36 anni.

Requisito fondamentale è avere un ISEE che non superi i 40 mila euro.

Dunque, a partire dal 24 giugno 2021 e fino al 30 giugno 2022, chi ha i requisiti necessari, ha accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa della CONSAP e può così ottenere un mutuo che finanzia fino al 100% del prezzo di acquisto dell’immobile.

Le banche che concedono un mutuo garantito dal Fondo CONSAP non possono applicare un tasso di interesse superiore al tasso medio rilevato ai fini dell’usura, né possono richiedere garanzie accessorie.

Per accedere al Fondo bisogna farne richiesta direttamente all’Istituto di credito o alla banca che eroga il mutuo, la quale inoltra la domanda alla CONSAP e sbriga le relative pratiche. Il modulo, da compilare e presentare alla banca, è disponibile sul sito di CONSAP.

Mutuo giovani al 100%: le agevolazioni fiscali

Il Decreto Sostegni Bis introduce anche numerosi sgravi fiscali per gli under 36 con reddito ISEE al di sotto dei 40 mila euro, che acquistano una casa entro il 30 giugno 2022. In questo caso, per le compravendite tra privati, non vanno versate:

• imposta di registro, pari al 2% del valore catastale della casa;
• imposte ipotecaria e catastale;
• imposta sostitutiva, pari allo 0,25% dell’importo del mutuo.

Se invece la vendita è soggetta ad IVA, come in caso di acquisto di una nuova costruzione, oltre a non dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, è riconosciuto un credito di imposta pari all’IVA corrisposta (che ammonta al 4% del prezzo d’acquisto dell’immobile).

Il credito d’imposta può essere utilizzato per:

• detrarre l’IRPEF nella dichiarazione dei redditi;
• pagare altre imposte su atti successivi (successioni, donazioni, compravendite ulteriori);
• compensare ritenute d’acconto, contributi previdenziali o premi assicurativi contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Niente sconti sulle spese notarili, invece: nella bozza del decreto era prevista una riduzione del 50% delle spese notarili, che però non compare nella stesura definitiva del Decreto Sostegni Bis.