Come aprire un b&b nel proprio appartamento. Hai delle stanze in più inutilizzate e vorresti arrotondare, magari affittandole, ma le convivenze a lungo periodo non fanno per te?
Una buona soluzione potrebbe essere quella di aprire un bed and breakfast nella tua abitazione, offrendo una o più stanze ai turisti: gli adempimenti sono semplici, ed i requisiti da rispettare non comportano particolari problemi.
Le strutture ricettive extra alberghiere, come b&b, affittacamere, agriturismo, negli ultimi anni, hanno raggiunto un grande successo, e si stanno moltiplicando a macchia d’olio, anche nelle località poco conosciute: i turisti, difatti, gradiscono molto queste soluzioni, non solo perché consentono un notevole risparmio, ma anche perché, ritrovandosi all’interno di un ambiente familiare, è possibile conoscere meglio tradizioni ed usi locali.
Per chi gestisce queste attività, i costi e gli impegni sono ovviamente più ridotti, rispetto alla gestione di un vero e proprio hotel: tuttavia, una predisposizione all’accoglienza, al contatto col pubblico, disponibilità e flessibilità sono fondamentali per il successo.
Quando si decide di utilizzare una parte della propria abitazione come bed & breakfast non è sempre necessaria l’apertura di partita Iva e l’iscrizione alla camera di commercio, indispensabili, invece, per attività ricettive esercitate con continuità (affittacamere, ostelli…): dovremo, però, interrompere l’esercizio dell’attività per 90 giorni l’anno, anche non continuativi, ed offrire un massimo di 6 posti letto e 3 camere, ivi compreso il servizio di prima colazione.
Innanzitutto, per poter operare, dovremo accertarci che il nostro immobile possieda i parametri prescritti dalla normativa: ogni camera dovrà avere un minimo di 8 mq se ospita una persona; 24 mq se ne ospita due, e così via. Dovrà essere presente, oltre al letto, un comodino con lampada ed una sedia per ospite, un armadio, uno specchio, un cestino ed una presa di corrente.
Per quanto riguarda il bagno, se in casa ne abbiamo uno solo potremo liberamente condividerlo coi clienti: l’importante è che sia provvisto di tutti i sanitari, più doccia e lavabo, nonché della chiamata d’emergenza. Molto meglio, però, anche perché il nostro B&B sia più attraente, avere un bagno dedicato agli ospiti.
L’impiantistica e l’intera struttura dovranno essere a norma, e l’attività non vietata dal regolamento condominiale: inoltre, se non siamo noi i titolari dell’immobile, dovremo munirci dell’atto di assenso del proprietario per lo svolgimento dell’attività di b&b; in ogni caso, è indispensabile avere la residenza.
Una volta verificati i requisiti preliminari, dovremo comunicare l’apertura, entro 5 giorni, al Comune di appartenenza. Per quanto riguarda le comunicazioni alla propria Provincia o alla Regione (Assessorato al turismo), in merito ai prezzi ed ai giorni di chiusura, nonché in merito all’inserimento nel portale del turismo locale, la normativa varia su base regionale.
Dobbiamo anche ricordarci di effettuare le comunicazioni obbligatorie dei dati degli ospiti alla polizia: le modalità variano localmente, quindi è meglio domandare anticipatamente alla questura del luogo ove ha sede l’immobile.
Per quanto concerne la prima colazione, non possiamo preparare alimenti e bevande, ma dovremo offrire tutto preconfezionato: indispensabile, dunque, fornire dei prodotti di buona qualità. Nessuno ci vieta, comunque, di accordarci col bar sotto casa per far consumare lì la colazione al cliente (saremo noi a pagarla, quindi dovremo avere l’accortezza di inserire tale costo nel pacchetto offerto al cliente).
A proposito dei costi, è opportuno far riferimento ai prezzi praticati dai gestori della nostra zona, ovviamente considerando la qualità e l’ubicazione esatta della nostra casa, l’ampiezza, il panorama, ed altri parametri che possano determinare un aumento o una diminuzione rispetto al pacchetto medio offerto dalle strutture vicine.
La pubblicità è fondamentale: oltre al portale del turismo regionale, un sito ed una pagina social, con geolocalizzazione e tante foto di alta qualità delle stanze sono fondamentali, così come è indispensabile farsi seguire da un bravo informatico per il posizionamento su Google e la visibilità in generale. Ci stiamo rivolgendo a clientela internazionale, quindi le inserzioni su quotidiani o media locali ed il volantinaggio servono a poco.
Il passaparola resta, comunque, la migliore pubblicità, e per ottenerlo non basta trattare bene il cliente: assicuriamo la massima pulizia delle stanze, un cambio di asciugamani almeno ogni 3 giorni; curiamo la nostra abitazione, senza imbottirla di orpelli ma arredandola in modo semplice e fresco (una pulizia di primavera in grande stile, magari chiamando un robivecchi, sarebbe l’ideale), mostriamoci disponibili nelle richieste che ci vengono effettuate, suggeriamo al cliente location da visitare, ristoranti-trattorie-pizzerie particolari, raccontiamogli curiosità e aneddoti locali…
Ed avremo la certezza non solo che tornerà, ma anche che ci porterà nuovi clienti!
L’articolo è molto interessante e mette in luce i principali adempimenti da adottare per aprire un bed and breakfast. Vorrei ampliare, tuttavia, la questione legata all’apertura della partita Iva. L’attività di bed and breakfast, in linea di massima, può essere esercitata in via del tutto occasionale. E’ proprio questa “occasionalità” e, quindi, “non imprenditorialità” che ne consente l’esclusione dal campo di applicazione dell’Iva e da tutti gli adempimenti correlati. Attenzione, però, perché la normativa che regolamenta il bed and breakfast è regionale. Ogni regione, pertanto, ispirandosi alla normativa nazionale ha definito una propria legislazione. Il risultato è che non è possibile tracciare un quadro generale e univoco per tutte le regioni italiane. Resta il fatto che, come ampiamente evidenziato nel mio ultimo libro dal titolo “Bed & breakfast. Aspetti civilistici, fiscali e gestionali”, quella del B&B rappresenta una grande opportunità di business.
Grazie mille, Nicola! Vorresti scrivere un guestpost su questo argomento?
Certamente, con vero piacere.